Najem nieruchomości od wspólnika spółki na estońskim CIT nie generuje automatycznie ukrytego zysku

253,32 metra kwadratowego powierzchni biurowej za 3 000 zł miesięcznie, czyli 11,84 zł za metr, w powiecie, w którym za podobne biura płaci się nawet 100 zł/m². Spółka na estońskim CIT wynajęła je od własnego komplementariusza i zapytała Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, czy fiskus uzna te płatności za ukryty zysk. W interpretacji z 12 maja 2026 r. (0114-KDIP2-2.4010.113.2026.1.PK) organ odpowiedział, że nie. Niespełna trzy tygodnie później, w interpretacji z 1 czerwca 2026 r. (0111-KDIB2-1.4010.53.2026.3.KW), potwierdził to samo w układzie odwrotnym: rynkowy czynsz, rodzeństwo w roli jedynych wspólników i lokal z darowizny od matki. Obie sprawy prowadzą do wniosku, który warto wreszcie wypowiedzieć wprost, bo od trzech lat krąży w obiegu w wersji zniekształconej: sam fakt, że wynajmujesz spółce własną nieruchomość, nie tworzy ukrytego zysku. Automatyzm w tej konstrukcji działa wyłącznie w jedną stronę i włącza się dopiero wtedy, gdy czynsz przekroczy wartość rynkową.

Pytanie, które w gabinecie doradcy pada najczęściej

Brzmi zawsze podobnie: mam spółkę na estońskim CIT, a biuro albo halę wynajmuję jej od siebie, bo nieruchomość została w moim majątku prywatnym. Czy to jest ukryty zysk? Pytanie nie jest teoretyczne, bo stawka jest wysoka i płatna od razu. Ryczałt od dochodu z tytułu ukrytych zysków wynosi 10% podstawy opodatkowania u małego podatnika i podatnika rozpoczynającego działalność, oraz 20% u pozostałych (art. 28o ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554, dalej: ustawa o CIT), a płaci się go w trakcie roku, nie dopiero przy dystrybucji zysku. Cała atrakcyjność ryczałtu od dochodów spółek (estoński CIT), czyli odroczenie podatku do momentu wypłaty zysku, w tym miejscu zanika.

Skala zjawiska jest przy tym znacznie większa, niż sugerowałaby liczba publikacji na ten temat. Model, w którym nieruchomość pozostaje u wspólnika, a spółka ją wynajmuje, jest w polskim sektorze małych i średnich firm standardem, a nie egzotyką, i to z powodów, które z podatkami nie mają nic wspólnego: nieruchomość poza spółką jest poza zasięgiem jej wierzycieli, a spółka nie zamraża kapitału w aktywie, które i tak ma do dyspozycji.

Dwie sprawy, dwa bieguny tej samej normy

Sprawa majowa jest nietypowa i to czyni ją interesującą. Spółka komandytowo-akcyjna opodatkowana ryczałtem od dochodów spółek od 1 stycznia 2025 r. zawarła 1 lutego 2026 r. umowę najmu z komplementariuszem, wyłącznym właścicielem budynku, który nigdy nie był wnoszony do spółki aportem ani nie stanowił jej środka trwałego. Czynsz to 3 000 zł netto miesięcznie, do tego 1 600 zł ryczałtu za media, rozbitego na pozycje (woda i ścieki 100 zł, energia 400 zł, ogrzewanie z ciepłą wodą 900 zł, wywóz nieczystości 200 zł), łącznie 4 600 zł netto, czyli 18,16 zł za metr ze wszystkim. Rynek w powiecie, udokumentowany trzema ofertami z portalu otodom.pl według stanu na marzec 2026 r., to od 30 do 104 zł za metr. W samej miejscowości ofert najmu biur nie ma w ogóle.

Sprawa czerwcowa jest wzorcowo typowa. Spółka z o.o. na estońskim CIT prowadzi działalność handlową w lokalu, którego współwłaścicielami w równych udziałach są jej jedyni wspólnicy, rodzeństwo. Lokal otrzymali w darowiźnie od matki, umowa najmu jest zawarta prywatnie, poza działalnością gospodarczą wspólników, a czynsz jest rynkowy. W konkluzji organ wymienia rynkowość, funkcjonalny związek lokalu z działalnością i racjonalność ekonomiczną; ciężar dowodowy dźwiga w tym zestawie historia: obecna spółka jest kontynuacją firmy przekazanej rodzeństwu darowizną w postaci całego przedsiębiorstwa, z wyposażeniem, towarem, środkami pieniężnymi, zapleczem biurowym i personelem, prowadzonej następnie kolejno jako spółka cywilna, komandytowa i z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka ma własne środki trwałe, wynajmuje też lokale od podmiotów niepowiązanych, a od wspólników nie nabywa niczego poza tą jedną nieruchomością. W obu przypadkach Dyrektor KIS uznał stanowiska podatników za prawidłowe w całości.

Zacznijmy od najsilniejszego kontrargumentu

Stanowisko przeciwne nie jest ani wymyślone, ani słabe, a przez ostatnie trzy lata przegrywało przede wszystkim w sądach, znacznie rzadziej w praktyce interpretacyjnej samego Dyrektora KIS. Jego źródłem jest Przewodnik do Ryczałtu od dochodów spółek, objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z 23 grudnia 2021 r., wydane na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i objęte funkcją ochronną. To tam pojawiła się formuła, którą oba omawiane uzasadnienia powtarzają dosłownie: przy ocenie transakcji ze wspólnikiem istotne jest, czy wspólnik zadbał o wyposażenie spółki w aktywa niezbędne do prowadzonej działalności, i czy niedobór tych aktywów nie jest przyczyną dokapitalizowywania spółki w innej formie niż wkład, na przykład przez udostępnianie nieruchomości.

Wspólnik, który nie wnosi nieruchomości do spółki, lecz ją spółce wynajmuje, zachowuje aktywo w majątku osobistym i jednocześnie czerpie z niego stały, comiesięczny strumień pieniędzy, do którego nie miałby dostępu, gdyby nieruchomość wniósł. Ekonomicznie przypomina to dywidendę rozłożoną na raty i opodatkowaną „taniej”: 8,5% ryczałtu od najmu prywatnego zamiast obciążenia dystrybucji zysku. Interesy obu stron sporu są tu zresztą czytelne i warto je nazwać: Ministerstwo Finansów broni bazy podatkowej reżimu, który sam zaprojektowało jako korzystny, a podatnicy szukają najtańszej legalnej ścieżki wypłaty wypracowanego dochodu.

Sprawa majowa dostarcza przy tym argumentu przeciwnikom niejako sama z siebie. Podatnik twierdzi w niej równocześnie dwie rzeczy: że do transakcji doszłoby również między podmiotami niepowiązanymi, oraz że najem od osoby niepowiązanej w tej lokalizacji byłby niemożliwy lub znacznie droższy. Te zdania trudno pogodzić. Organ tę niespójność dostrzegł i zapisał ją w uzasadnieniu wprost, zauważając, że to właśnie powiązanie sprawia, iż kwota najmu jest dla spółki tak korzystna. A mimo to uznał stanowisko za prawidłowe, bo przesądziło kryterium ważniejsze.

Co naprawdę mówi przepis: katalog i jego granice

Ukrytymi zyskami są, zgodnie z art. 28m ust. 3 ustawy o CIT, świadczenia wykonane w związku z prawem do udziału w zysku, inne niż zysk podzielony, których beneficjentem jest bezpośrednio lub pośrednio wspólnik albo podmiot z nim powiązany. Dalej ustawa wylicza dwanaście przykładów, wśród nich pożyczkę udzieloną wspólnikowi, darowizny, wydatki na reprezentację, odsetki od udziału kapitałowego czy zysk przeznaczony na podwyższenie kapitału zakładowego. Najmu w tym katalogu nie ma. Jest natomiast punkt 3, który tę materię reguluje przez negatyw: ukrytym zyskiem jest nadwyżka wartości rynkowej transakcji, ustalonej zgodnie z art. 11c ustawy o CIT, ponad cenę faktycznie ustaloną.

Czytany w oderwaniu, punkt ten uderzałby paradoksalnie właśnie w czynsz zaniżony, bo to wtedy wartość rynkowa przewyższa cenę; Naczelny Sąd Administracyjny odczytuje go zresztą dwukierunkowo, jako każdą sytuację, w której cena ustalona między podmiotami powiązanymi nie pokrywa się z wartością rynkową (II FSK 797/24, pkt 5.10 uzasadnienia). Kierunek nadaje konstrukcji dopiero zdanie wstępne przepisu: beneficjentem świadczenia musi być wspólnik, a samo świadczenie musi pozostawać w związku z prawem do udziału w zysku; punkt 3 nadwyżkę jedynie kwantyfikuje. To jest sedno obu rozstrzygnięć. Liczy się nie to, czy strony są powiązane, ani nawet nie to, czy cena odbiega od rynkowej, lecz to, kto na odchyleniu zyskuje. Gdy spółka płaci wspólnikowi więcej, niż zapłaciłaby obcemu, nadwyżka jest ukrytym zyskiem i tu przepis rzeczywiście działa automatycznie. Gdy płaci mniej, korzyść odnosi spółka, a nie wspólnik, więc definicja nie jest spełniona i żadna kwota opodatkowaniu nie podlega. Komplementariusz ze sprawy majowej, jak ujął to organ, ostatecznie nie odnosi z tej transakcji korzyści. To dlatego czynsz o połowę niższy od rynkowego okazał się bezpieczniejszy niż czynsz zawyżony o złotówkę.

I tu dochodzimy do argumentu, który w publicystyce podatkowej ostatnich miesięcy jakoś umknął, a jest dla najemców najmocniejszy, choć wywodzi się z orzeczenia dla podatników „estońskich” najbardziej niekorzystnego. W wyroku z 9 października 2024 r. (II FSK 797/24) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że pożyczka udzielona przez spółkę na ryczałcie podmiotowi powiązanemu, a tym bardziej wspólnikowi, jest ukrytym zyskiem, ponieważ ustawodawca wymienił ją w katalogu wprost, a decyduje wykładnia językowa, nie ekonomiczna ocena skutków. Ten sam sposób czytania przepisu chroni najem. Skoro to obecność w katalogu miała przesądzać o automatyzmie, to nieobecność w katalogu musi oznaczać, że kwalifikacja wymaga przejścia przez pełną definicję ze zdania wstępnego, łącznie z przesłanką związku z prawem do udziału w zysku. Uzasadnienie mówi to wprost: zdanie wstępne wskazuje ogólne kryteria, które świadczenie musi spełnić, a pozycje katalogu spełniają je zawsze (pkt 5.9). Wyrok, który zabolał, jednocześnie porządkuje metodę na korzyść wynajmujących.

Sądy administracyjne mówią zresztą to samo od dawna i raz po raz uchylały negatywne interpretacje w tej materii. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 7 grudnia 2023 r. (I SA/Go 276/23) stwierdził, że udostępnianie spółce prywatnego majątku wspólnika nie jest zakazane i nie sposób z niego wywodzić kategorii ukrytego zysku, bo nie istnieje przepis nakazujący wyposażanie spółki we własność nieruchomości. Podobnie orzekały WSA w Łodzi w wyrokach z 23 marca 2023 r. (I SA/Łd 137/23) i z 17 października 2023 r. (I SA/Łd 513/23) oraz WSA w Gdańsku w wyroku z 11 lipca 2023 r. (I SA/Gd 176/23). Rzecz zasadnicza, o której w sporach z organem łatwo zapomnieć: objaśnienia chronią tego, kto się do nich zastosuje, ale przepisami powszechnie obowiązującymi nie są i sądu nie wiążą.

Poziomy pewności rozkładają się zatem następująco. Pewne jest, że najem nie figuruje w ustawowym katalogu, i że kwalifikacja wymaga badania beneficjenta świadczenia. Pewne jest również, że w opublikowanym orzecznictwie wojewódzkim wyraźnie przeważają rozstrzygnięcia korzystne, o jednolitości jednak mówić nie sposób: jesienią 2024 r. spór o czynsz najmu składników majątku od wspólników został w Łodzi i w Poznaniu rozstrzygnięty w przeciwnych kierunkach (I SA/Łd 509/24 z 29 października 2024 r., I SA/Po 282/24 z 10 października 2024 r.), a dzierżawę od jedynego akcjonariusza całego zestawu aktywów, z marką włącznie, uznano za ukryty zysk (I SA/Łd 753/22 z 21 lutego 2023 r.). Prawdopodobne jest, że utrzyma się także praktyka interpretacyjna, bo obie omawiane interpretacje stosują dokładnie ten test. Nieustalone pozostaje natomiast, jak zachowa się Naczelny Sąd Administracyjny, gdy trafi do niego sprawa czysto najmowa. Rozbieżność między wyrokami II FSK 797/24 z 9 października 2024 r. oraz II FSK 733/23 z 25 lutego 2026 r., w którym NSA wyłączył z opodatkowania pożyczki finansowane z zysków sprzed ryczałtu, choć litera przepisu takiego wyjątku nie zna, dowodzi, że literalizm bywa w tej materii stosowany wybiórczo. Oba składy różnił zresztą jeden sędzia, a sprawozdawca wyroku lutowego orzekał także w październikowym.

Rachunek, który tłumaczy spokój organu

Warto pokazać, dlaczego zaniżony czynsz nie budzi po stronie fiskusa niepokoju, choć na pierwszy rzut oka wygląda na transfer wewnątrz rodziny. Przeliczmy to na modelu uproszczonym: spółka z o.o. będąca małym podatnikiem na estońskim CIT, wspólnik rozliczający najem prywatny ryczałtem ewidencjonowanym według stawek 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki, powierzchnia jak w sprawie majowej, stawka rynkowa przyjęta ostrożnie na dolnej granicy przedziału z akt, czyli 50 zł za metr. Efektywne obciążenie wypłaconego zysku w tym reżimie wynosi 20% (10% ryczałtu w spółce oraz 19% PIT wspólnika pomniejszone o 90% należnego ryczałtu, zgodnie z art. 30a ust. 19 pkt 1 ustawy o PIT).

Korzyść netto to uniknięte obciążenie dystrybucji pomniejszone o ryczałt zapłacony od czynszu. Różnica wynosi 11 259 zł rocznie i działa na niekorzyść czynszu zaniżonego. Wniosek jest kontrintuicyjny, lecz arytmetycznie odporny: obniżanie czynszu wobec wspólnika nie jest optymalizacją, tylko dobrowolną dopłatą do budżetu, bo przenosi dochód z reżimu opodatkowanego stawką 8,5% do reżimu, w którym przy wypłacie zapłaci się 20%. Organ nie ma powodu ścigać podatnika, który sam siebie opodatkował wyżej.

Obie ściany korytarza, w którym porusza się ta konstrukcja, są już zatem widoczne i tylko jedna z nich jest podatkowa. To spostrzeżenie nie jest jednak zachętą do podnoszenia czynszów. Podniesienie stawki do poziomu rynkowego jest bezpieczne wyłącznie wtedy, gdy stawka rzeczywiście jest rynkowa i da się to udokumentować w dniu zawarcia umowy, a nie dwa lata później na wezwanie organu. Przekroczenie tego poziomu przenosi nadwyżkę wprost do art. 28m ust. 3 pkt 3 ustawy o CIT, czyli w jedyne miejsce tej konstrukcji, gdzie fiskus nie musi niczego dowodzić poza porównaniem dwóch liczb.

Warunki bezpieczeństwa wyprowadzone z obu uzasadnień

Nie z doktryny, lecz z tego, co obaj wnioskodawcy faktycznie wykazali i co organ w uzasadnieniach wyeksponował. Po pierwsze, udokumentowana rynkowość czynszu. W sprawie majowej były to trzy konkretne oferty porównywalnych lokali z podaniem powierzchni, stawek i daty, a nie ogólnikowe zapewnienie. Po drugie, wyposażenie spółki w aktywa własne. Sprawa czerwcowa jest tu wzorcem, bo spółka dysponuje własnymi środkami trwałymi, a od wspólników wynajmuje wyłącznie nieruchomość i nic ponadto, co wnioskodawca wskazał wprost. Po trzecie, funkcjonalny związek nieruchomości z prowadzoną działalnością i jej niezbędność, najlepiej poparte historią, jak w przypadku lokalu, w którym rodzina prowadzi handel od pokoleń. Po czwarte, racjonalność ekonomiczna modelu, czyli wykazanie, że najem pozwala nie zamrażać kapitału w zakupie nieruchomości i przeznaczyć środki na działalność operacyjną. Po piąte, dokumentacja podstawowa: umowa z datą zawarcia i datą rozpoczęcia najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, opłaty za media rozbite na pozycje zamiast jednej zbiorczej kwoty. Po szóste, spójność samego wniosku, o czym niżej.

Czerwone flagi są lustrzanym odbiciem tej listy. Wynajmowanie od wspólnika nie jednego aktywa, lecz wszystkiego, co spółce potrzebne. Spółka, która nie ma majątku własnego i funkcjonuje wyłącznie na umowach ze wspólnikiem. Czynsz zmieniany po dobrym roku albo powiązany z wynikiem. Brak jakiegokolwiek śladu badania rynku w chwili zawierania umowy. Wreszcie nieruchomość wycofana z jednoosobowej działalności do majątku prywatnego tuż przed przekształceniem w spółkę i natychmiast tej spółce wynajęta, bo to układ, w którym teza o dokapitalizowaniu w innej formie niż wkład brzmi najbardziej przekonująco. Jedna flaga to temat na rozmowę z doradcą. Trzy naraz to gotowy stan faktyczny dla przyszłej, niekorzystnej dla spółki decyzji fiskusa.

Czego interpretacja indywidualna nie załatwia

Trzy kwestie, o których w euforii po lekturze korzystnego rozstrzygnięcia łatwo zapomnieć. Pierwsza: ochrona z interpretacji indywidualnej przysługuje wyłącznie jej adresatowi i wyłącznie w zakresie stanu faktycznego zgodnego z opisem (art. 14k i następne Ordynacji podatkowej). Cudza interpretacja, choćby w stanie faktycznym bliźniaczo podobnym, nie chroni nikogo poza wnioskodawcą, co Dyrektor KIS w sprawie majowej odnotował zresztą wprost wobec interpretacji powołanych przez samego podatnika. Kto chce ochrony, składa własny wniosek o wydanie interpretacji. Ochrona ma przy tym jeszcze jedną granicę: nie zadziała, gdy decyzja zapadnie z zastosowaniem klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania (art. 14na § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej).

Druga: organ nie weryfikuje liczb, tylko przyjmuje opis przedstawiony przez podatnika. W sprawie majowej w przedstawionym stanowisku pojawia się stawka 15 zł za metr, której nie da się uzgodnić ani z samym czynszem (11,84 zł), ani z sumą czynszu i ryczałtu za media (18,16 zł). Rozbieżność przeszła przez postępowanie bez komentarza i nie ma w tym uchybienia organu, bo interpretacja z natury opiera się na oświadczeniach wnioskodawcy. Ma to jednak konsekwencję praktyczną: interpretacja jest tarczą dokładnie tak mocną, jak prawdziwy i precyzyjny jest opis, na którym ją oparto. Kontrola bada rzeczywistość, nie wniosek.

Trzecia, i to jest myślenie o dwa kroki naprzód: sam najem prywatny wspólnika też ma swoje granice. W sprawie czerwcowej dwóch ze wspólników wynajmuje również inne, prywatne nieruchomości. Uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21) przesądziła, że przychody z najmu zalicza się bez ograniczeń do źródła prywatnego, chyba że składnik majątku został wprowadzony do majątku związanego z działalnością gospodarczą, a więc decyzja należy do podatnika i sama skala nie przesądza. Granica jest jednak realna i biegnie tam, gdzie o związaniu z działalnością zaczynają świadczyć okoliczności obiektywne, na przykład wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Warto ją mieć na uwadze zawczasu, zwłaszcza gdy w rodzinie przybywa nieruchomości, bo przekwalifikowanie źródła zmienia całą arytmetykę przedstawioną wyżej.

Podsumowanie

Najem nieruchomości od wspólnika jest w estońskim CIT konstrukcją bezpieczną, ale porusza się w wąskim korytarzu, którego jedna ściana jest podatkowa, a druga arytmetyczna. Przekroczenie ściany podatkowej, czyli zawyżenie czynszu ponad wartość rynkową, uruchamia konstrukcję ukrytego zysku i ryczałt płatny w trakcie roku. Oparcie się o ścianę arytmetyczną, czyli zaniżenie czynszu, jest wobec fiskusa całkowicie bezpieczne i zarazem droższe dla rodziny niż rozwiązanie rynkowe. Środek korytarza jest szeroki i dobrze oświetlony dwiema świeżymi interpretacjami oraz wyraźnie przeważającą linią sądów wojewódzkich. Trzeba w nim tylko iść z dokumentami, a nie z przekonaniem, że skoro tak robią wszyscy, to nikt nie zapyta.

Nie ma tu pola do agresywnej optymalizacji i nie ma po co go szukać. Fiskus nie karze za najem od wspólnika. Karze za czynsz, który przestał być czynszem, a stał się dywidendą pod inną nazwą.

Stan prawny na 8 września 2026 r. Omówione interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wiążą wyłącznie ich adresatów w zakresie przedstawionych przez nich stanów faktycznych. Rachunek przedstawiony w tekście ma charakter modelowy: opiera się na spółce z o.o. będącej małym podatnikiem, pomija okoliczności indywidualne oraz odmienności właściwe dla spółki komandytowo-akcyjnej i służy wyłącznie zilustrowaniu kierunku zależności, a nie rekomendacji co do wysokości czynszu.

Robert Nogacki, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Skarbiec, specjalizującej się w doradztwie podatkowym oraz ochronie praw przedsiębiorców.

Robert Nogacki

Robert Nogacki – radca prawny (WA-9026), założyciel Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Są prawnicy, którzy zajmują się prawem. I są tacy, którzy zajmują się problemami, na które prawo nie ma gotowej odpowiedzi. Od ponad dwudziestu lat Kancelaria Skarbiec pracuje na przecięciu prawa podatkowego, struktur korporacyjnych i ludzkiej niechęci do oddawania państwu więcej, niż się państwu należy. Doradzamy przedsiębiorcom z kilkunastu krajów – od tych z listy Forbesa po tych, którym fiskus właśnie zajął konto i którzy nie wiedzą, co robić jutro rano.

Jeden z najczęściej cytowanych ekspertów prawa podatkowego w polskich mediach – pisze dla Rzeczpospolitej, Dziennika Gazety Prawnej i Parkietu nie dlatego, że to dobrze wygląda w CV, lecz dlatego, że pewnych rzeczy nie da się wyjaśnić w piśmie procesowym i ktoś musi je powiedzieć głośno. Autor AI Decoding Satoshi Nakamoto. Sztuczna inteligencja na tropie twórcy Bitcoina. Współautor nagrodzonej książki Bezpieczeństwo współczesnej firmy.

Kancelaria Skarbiec zajmuje czołowe pozycje w rankingach kancelarii podatkowych Dziennika Gazety Prawnej. Czterokrotny laureat Medalu Europejskiego, laureat tytułu International Tax Planning Law Firm of the Year in Poland.

Specjalizuje się w sporach z organami skarbowymi, międzynarodowym planowaniu podatkowym, regulacjach kryptoaktywów i ochronie majątku. Od 2006 roku prowadzi sprawę WGI – jedną z najdłuższych spraw karnych w historii polskiego rynku finansowego, bo są rzeczy, których nie wolno zostawić w połowie, nawet jeśli trwają dwie dekady. Wierzy, że prawo jest zbyt poważne, żeby traktować je wyłącznie poważnie – i że najlepsza porada prawna to ta, dzięki której klient nigdy nie musi stanąć przed sądem.